Finansiering af din investering
Ejendomstorvet.dk - - #investering
Sidst opdateret d. 11.04.2022
Ejendomsinvestering kræver en forholdsvis stor startkapital for at komme i gang, og derfor er dette også markedets største indgangsbarriere.
Derfor giver det også mening at se på, hvilke forskellige finansieringsmuligheder der findes, når du gerne vil i gang med ejendomsinvestering.
Det gælder nemlig om at finde den bedste kapitalstruktur, og derefter identificere og aftale den mest passende finansieringsform for dig og din virksomhed, så du kan sikre dig selv de lavest mulige kapitalomkostninger.
Hvorfor er finansiering vigtig, når det handler om ejendomsinvestering?
Finansiering til investeringsejendomme er essentielt for, at du kan indtræde på markedet for ejendomsinvestering og investering i fast ejendom.
Uden finansiering vil du nemlig ikke have de rette forudsætninger for at gennemføre dine strategiske beslutninger og investeringer, som gerne skal styrke din forretning og virksomhed.
Selvom finansiering ikke er værdiskabende på samme måde som investeringer, kan ukloge og uovervejede finansieringsbeslutninger ødelægge meget værdi for dig og din virksomhed. Derfor spiller finansiering af dine ejendomsinvesteringer altså også en stor rolle for, hvor attraktiv din fremtidige investeringsejendom egentlig er.
Fremskaffelse af finansiering til ejendomsinvestering
Der findes to overvejende muligheder for at fremskaffe finansiering til ejendomsinvestering. Inden du hovedløst kaster dig i færd med at fremskaffe finansiering, bør du tage stilling til disse to aspekter:
- Overvej hvilken evne og vilje du har til at stille intern finansiering til ejendomsinvesteringen
- Afdæk din mulighed for ekstern finansiering til din ejendomsinvestering – og selvfølgelig også betingelserne heraf
Som hovedregel kan det give mening af benytte sig af fremmedkapital, hvis omkostningen på lånet er lavere end det ekstra afkast, som du kan opnå med din nye investeringsejendom. Vi anbefaler dog altid, at du tager en snak med en professionel, der har erfaring med finansielle ydelser og investering i fast ejendom.
Ved brug af fremmedkapital skal du dog være opmærksom på, at dig og din virksomhed er mere følsom over for konjunkturændringer, da renter og afdrag også skal betales i nedgangsperioder. Derfor er det vigtigt, at du sikrer dig at du også har en god likviditet, som kan være behjælpelig i nedgangsperioderne.
Dine aktiver vs. passiver
Det er vigtigt, at du har styr på dine aktiver og passiver, og at du ved, hvad de betyder.
Hvad er passiver?
Dine passiver består af din egenkapital og fremmedkapital. Din fremmedkapital kan inddeles i kort- og langsigtet gæld.
Passiverne afspejler kapitalfremskaffelsen, som blandt andet siger noget om din selvfinansieringsgrad. Alternativt kan din virksomheds soliditet vurderes for at sige noget om din afhængighed af eksterne finansieringskilder.
Hvad er aktiver?
Dine aktiver siger noget om, hvordan din kapitalanskaffelse er anvendt på anlægsaktiviteter og omsætningsaktiviteter.
Egenkapital som finansiering til din ejendomsinvestering
Egenkapitalen består dels af investeringskapitalen og dels af eventuelle reserver. Et finansieringsbehov kan afdækkes ved enten:
- At dig og din virksomhed tilbageholder udbytte, hvilket forudsætter, at dig og virksomheden har økonomisk overskud og derfor anvender en del af overskuddet til finansiering af nye investeringsejendomme
- At dig og virksomheden udvider investeringskapitalen. Her skal kapitalfremskaffelsen ske ved at udstede og sælge nye investeringer til eksisterende eller nye investorer
Fremmedkapital som finansiering til din ejendomsinvestering
En investering er karakteriseret ved, at den starter med en udbetaling, som efterfølges af indbetalinger. Finansiering starter derimod med en indbetaling, der efterfølges af udbetalinger.
I forbindelse med vurdering af investeringen bør kapitalværdien være positiv og størst muligt. For finansiering er ønsket for kapitalværdien også, at denne skal være størst mulig – selvom denne oftest ikke vil være positiv.
Forskellige finansieringsformer
Herunder vil vi gennemgå de mest almindelige former for fremmedkapital. Du skal dog være opmærksom på, at långiver og låntager selv kan tage stilling til, hvilken type aftale de ønsker at indgå, og aftalen behøver derfor ikke nødvendigvis svare til nogle af de følgende former for fremmedkapital.
Vi anbefaler altid, at du snakker med en bankmand eller en anden professionel person med baggrund i finansielle ydelser, inden du tager den endelige lånebeslutning.
Annuitetslån
Dette er et lån, der afvikles over et antal terminer med lige store ydelser hver termin. Ydelsen dækker altså både over afdrag til hovedstol og renter.
Denne låntype anvendes særligt af realkreditinstitutionerne i forbindelse med finansiering fast ejendom og ejendomsinvestering.
Fordele ved annuitetslån
Fordelen ved annuitetslånet er, at ydelserne i starten er lavere end på serielånet, som vi gennemgår længere ned i teksten. En væsentlig del af ydelsen vil i starten være renter, som kan være fradragsberettiget, hvilket kan give en skattelettelse.
Ulemper ved annuitetslån
Ulempen ved annuitetslånet er, at ydelsesbyrden forbliver konstant gennem hele lånets løbetid.
Afdragsfrie lån
Med afdragsfrie lån kan låntager placere et bestemt antal afdragsfrie terminer i løbet af lånets løbetid. De afdragsfrie terminer placeres oftest i starten af lånet, hvor cash flowet tit er mere begrænset.
Serielån
Et serielån er et lån, som du afvikler over et bestemt antal terminer med lige store afdrag hver termin. De fleste banklån afvikles som serielån. I denne type lån vil renterne blive mindre og mindre efterhånden som restgælden afdrages, og derfor bliver den samlede ydelse altså mindre for hver termin.
Fordele ved serielån
Fordelen ved serielånet er, at gælden reduceres lige meget per termin i hele lånets løbetid. Derfor giver de første terminer lige så store reduktioner i restgælden som de sidste.
En anden fordel ved serielånet er, at ydelserne bliver mindre og mindre for hver termin.
Ulemper ved serielån
Ulempen med serielånet er de høje ydelser i starten. Dertil udgør renterne i starten end mindre andel af ydelsen end ved annuitetslånet.
Mix-lån
Mixlånet er en lånetype, hvor man balancerer fordele og ulemper ved annuitetslånet og serielånet. Normalt vil mix-lånet bestå af 60% annuitetslån og 40% serielån.
Stående lån
Det stående lån er det mest enkelte, da du ikke betaler afdrag på lånet i hele lånets løbetid. Dertil kan du enten betale renterne løbende eller ved indfrielse af hovedstolen, som først skal ske ved lånets løbetid.
Start med ejendomsinvestering allerede i dag
Nu skulle du gerne have fået lidt at tænke over, når det omhandler finansiering af investering i fast ejendom og ejendomsinvestering.
Har du allerede styr på, hvordan du finansiere din investeringsejendom, så kan du læse vores guide omkring, hvordan du lettest kommer i gang med ejendomsinvestering. Læs guiden: Kom i gang med ejendomsinvestering .