Drift af din investeringsejendomme

Ejendomstorvet.dk - 3. august, 2021 - #investering

Senest opdateret d. 12.04.2022

Drift og vedligeholdelse af din investeringsejendom bør prioriteres, så ejendommens værdi bliver bevaret – og eventuelt forøges.

Herunder vil du få svar på:

• Hvad er drift af ejendomme?
• Hvem bør varetage drift af ejendommen og ejendomsadministrationen?
• Hvordan øger jeg ejendommens værdi ved at drifte og vedligeholde min ejendom?

Hvad er drift af ejendomme?

Der er mange forskellige opgaver, der falder ind under drift af ejendommen. Nogle af de vigtigste parametre, når vi snakker om drift af ejendomme, er blandt andet:

• Rengøring
• Vintervedligeholdelse
• Vedligeholdelse af udvendige og indvendige fællesarealer
• Servicering af tekniske installationer og anlæg
• Overholdelse af lovpligtige eftersyn
• Døgnvagt
• Gennemgang og styring af renoverings- og vedligeholdelsesarbejde i bygningen for at bevare standen på ejendommen

Drift og vedligeholdelse af ejendommen sikrer altså, at din ejendom, som minimum, bevarer sin værdi, og at ejendommens lejere er tilfredse med deres lejemål og ejendommens stand.

Derudover vil drift af ejendomme, som minimum, også bevare sin værdi ved videresalg af din investeringsejendom.

Hvem bør varetage drift af ejendommen og ejendomsadministrationen?

Du kan selv vælge, om du vil have et eksternt firma til at stå for ejendomsadministrationen og drift af ejendommen – eller om du selv ønsker at stå for dette.

Hvis du har planer om selv at stå for drift af ejendommen, vil ejendomsadministrationen derfor være intern, mens en ekstern ejendomsadministration betyder, at du betaler et firma for at varetage opgaver og administration i forbindelse med din investeringsejendom.

Vær opmærksom på, at intern drift af ejendommen vil kræve stort kendskab til området. Derudover er det også klart en fordel, at du bor i nærheden af din investeringsejendom, så du nemt og hurtigt kan løse de daglige og akutte opgaver, som følger med, når du vedligeholder din ejendom.

Intern ejendomsadministration af din investeringsejendom

Når du bestemmer dig for selv at stå for den daglige og årlige drift af ejendommen, kan du forvente, at du skal afsætte mange timer af til drift af ejendommen hver uge. Årsagen til dette er, at der mange forskellige opgaver, som du skal varetage, som vi netop har gennemgået i afsnittet Hvad er drift af ejendomme?

Derudover kan du forvente, at du yderligere skal løse opgaver, såsom:

• Bygningsgennemgang
• Lave planer og budgetter for drift af ejendommen
• Stå for planlægning og administration af ind- og fraflytning
• Problemløsning
• Lejekontrakt
• Døgnvagt
• Tilsyn
• Lejeservice
• Småreparationer
• Aflæsning af diverse målere
• Styring af håndværkere og underleverandører
• Rengøring

Ønsker du ikke selv at stå for fx døgnvagt, småreparationer, aflæsning af målere, ind- og fraflytning samt rengøring, kan du også vælge at ansætte en vicevært eller en forvalter til at stå for denne type opgaver, mens du kan koncentrerer dig om de resterende opgaver, der omhandler drift af ejendomme.

Økonomiske opgaver ved intern ejendomsadministration

Det er ikke kun praktiske og administrative opgaver, som du selv skal stå for, når du vælger en intern ejendomsadministration af din investeringsejendom.

Du skal også sørge for, at der er styr på finans og bogholderiet. Derfor skal du også varetage disse økonomiske opgaver:

• Udarbejdelse af driftsregnskab
• Udarbejdelse af varmeregnskab
• Opkrævning af husleje
• Opkrævning af varme
• Bogføring, indberetning, opkrævning, betaling og afstemning

Du kan med fordel undersøge, om de forskellige selskaber vil varetage ejendomsserviceopgaver, eller om det er forventet af dine lejere, at de skal stå for rengøring af fællesområder såsom opgange, vagtordning og små handyman-opgaver.

Derudover bør du også kigge på, hvordan eventuelle drifts- og vedligeholdelsesopgaver kan have en påvirkning på din huslejesætning og dermed også dit afkast.

Du kan læse om, hvordan du beregner dit afkast her .

Ekstern ejendomsadministration

Du kan vælge at bruge et eksternt ejendomsadministrationsfirma, som du betaler for at stå for daglig drift, vedligeholdelse og yderligere administration af bygningen.

Det er forskelligt, hvilke ydelser en ekstern ejendomsadministrator vil tilbyde, men for det meste vil de fleste ejendomsadministratorer tilbyde følgende:

1. En 10-årig vedligeholdelsesplan som er lavet på baggrund af et byggeteknisk tilsyn.
2. Et budget der dækker over nutidige og fremtidige drifts- og vedligeholdelsesopgaver
3. En oversigt over de lovkrav, som skal overholdes ved drift af ejendommen
4. Prioritering af diverse opgaver
5. Mulighed for en ejendomsinspektør, en varmemester og/eller en ejendomsforvalter

Når du taler med et ejendomsadministrationsfirma, bør du få en klar oversigt over, hvilke opgaver firmaet står for og hvad dine lejere kan forvente at skulle lave., så du kender det fulde omfang af, hvad der er inkluderet i aftalen.

Hvordan øger jeg ejendommens værdi?

Der er mange måder, hvorpå du kan optimere og øge ejendommens værdi. Den helt store mulighed for at øge din ejendoms værdi er ved at foretage en gennemgribende renovering eller ombygning af din ejendom. Dette er oftest en kostbar affære, som ikke nødvendigvis er inkluderet i driften af din ejendom.

Fordelen ved at lave en større og gennemgribende renovering af din ejendom er, at du vil kunne hæve huslejepriserne og mindske de årlige driftsopgaver der vedrører renovering, hvilket betyder, at du også vil få et større afkast fremadrettet.

Renovering af din investeringsejendom

Større og gennemgribende totalrenoveringer kræver hovedsageligt en professionel håndværker. Her kan du overveje en total- eller hovedentreprenør til at stå for din opgave.

En hovedentreprenør vil stå for opgaver, der omhandler:

• Opgavebeskrivelse
• Budget og tidsplan
• Koordinering og udførelse af håndværket
• Kvalitetssikring af opgaverne

En totalentreprenør vil ligeledes stå for de samme opgaver som hovedentreprenøren, men inkluderer også myndighedsgodkendelser og ingeniørberegninger.

Når du bruger en ekstern entreprenør, er det deres ansvar, at opgaverne færdiggøres til tiden og i den aftalte og forventede kvalitet, som vil øge værdien af din ejendom.

Ombygning af din ejendom

Er en renovering ikke nok til at skyde dit fremtidige afkast i vejret, så kan du overveje en ombygning. Med en ombygning har du mulighed for at lave flere mindre lejligheder eller færre store lejligheder i bygningen – afhængigt af, hvad der kunne give mening for dig og dine lejere.

Når du overvejer en ombygning af din ejendom, bør du indtænke indretning og funktionalitet ind i dine planer, så du får en ejendom, hvor det fulde potentiale udnyttes.

Energioptimering

Har du en ældre investeringsejendom kan du med fordel også energioptimere og -renovere din ejendom, hvilket vil øge afkastet på din ejendom efter endt renovering og optimering.

Energirenovering og optimering kan fx bestå af isolering, nye vinduer og døre, nyt tag og meget mere. Du kan tage en snak med en entreprenør og få en besigtigelse af din ejendom, så du ved, hvilket omfang renoveringen vil have – og til hvilken pris.