Alternativ finansiering af investeringsejendomme
Ejendomstorvet.dk - - #investering
Indlægget er skrevet af Paw Becker, Partner og ekspert i boligfinansiering hos Fairkredit . Indlægget er senest blevet opdateret d. 11.04.2022
Alternativ boligfinansiering, ejendomskreditlån eller pantebrevslån. Kært barn har mange navne, men dækker alle over samme lånetype, der gør sig gældende for folk, som ikke passer ind i bankernes kassetænkning.
Markedet for boligfinansiering
Markedet for alternativ boligfinansiering gennem en årrække oplevet en stor interesse hos særligt private boligkøbere, som ønsker at købe en bolig til under én mio. med en geografisk beliggenhed i det såkaldte “Udkantsdanmark”.
Markedets opblomstring i interesse skyldes, at banker og realkreditinstitutter, siden den seneste finanskrise i 2007 og 2008 samt efter coronakrisen, har haft en meget konservativ udlånspolitik.
Denne forsigtighed hos de traditionelle aktører har efterladt et kæmpe hul i markedet, som en række mindre finansielle aktører forsøger at udfylde med alternative låneformer som pantebrevslån og ejendomskreditlån.
Det er både muligt at låne til boligkøb eller op til friværdien i eksisterende bolig med lånetypen. Markedet består af en række formidlere, der hver især har deres netværk af investorer, som de videreformidler samtlige lån til.
Højere rente
Renten på lånene varierer typisk fra 5% og op til 9%. Dette er noget højere end et tilsvarende realkreditlån, da risikoen fra långivers side naturligvis også er højere end ved f.eks. realkreditfinansiering.
Det er muligt at optage disse lån med faste såvel som variable renter.
Mange kender lånetypen som et alternativ til realkreditfinansiering for private boligkøbere. Færre ved, at låntypen ligeledes kan bruges til finansiering af investeringsejendomme, hvilket gennemgås senere.
Renteniveauet:
Der er ingen tvivl om, at pantebrevslån og ejendomskreditlån er et dyrere valg end f.eks. en realkreditfinansiering.
Renteniveauet ligger som tidligere nævnt på niveauet 5-9 %. Det afhænger både af, om man som låntager ønsker et variabelt eller fastforrentet lån, ansøgers kreditværdighed samt naturligvis belåningsgraden.
Omkring 90 % af alle pantebrevslån bliver lavet som fastforrentede lån. Det skyldes, at der hverken skal betales bidrag eller rentetillæg på disse lån.
Det betyder med andre ord, at en fast rente reelt også er en fast rente på dette marked, da der ikke er bidragssatser eller rentetillæg, som kreditor kan justere på efter behag. Renten på fastforrentede lån ligger på niveauet 7,5-9 %.
Etableringsomkostninger:
Udover løbende renter skal man også være opmærksom på omkostningerne i forbindelse med etableringen af lånet. Som udgangspunkt ligger både kurstab, gebyrer og omkostninger til tinglysning på samme niveau som at optage et fastforrentet realkreditlån.
Udbetalingskurserne ligger typisk imellem 90 og 98. Det betyder, at der må forventes et kurstab på 2-10 % af lånebehovet i forbindelse med etableringen af et pantebrevslån eller ejendomskreditlån.
Førtidig indfrielse:
Det er fast praksis på markedet at fastsætte indfrielseskursen til 103-105, som kun træder i kraft, hvis man som låntager ønsker at indfri sit lån før tid eller skal tvangsindfries.
Dette betyder i praksis, at man skal betale sin restgæld 3-5 % i tilfælde af, at man ønsker at sælge boligen eller omlægge sin finansiering inden lånets udløb.
Løbetider:
Løbetiden vil typisk være op til 25 år, men ofte kortere, når der er tale om mindre lån.
Tip: Det er ofte muligt at forhandle sig til en lavere rente ved at forkorte løbetiden på lånet, da dette samtidig reducerer långivers risiko.
Finansiering af boligudlejningsejendomme
Mange mindre boligudlejere vælger i stigende grad at benytte pantebrevslån til at finansiere købet af boligudlejningsejendomme, da banker og realkreditinstitutter er blevet “lukket land” for rigtig mange.
Nedenfor vil vi gennemgå tre tommelfingerregler, som kan bruges til at vurdere, om en alternativ boligfinansiering er relevant:
1) Afkast minimum 12 %
Renteniveauet på pantebrevslån kan være en begrænsning for mange, da det er nødvendigt med et højt afkast på ejendomsinvesteringen, hvis investeringen skal give overskud, samtidig med at man skal betale en rente på 5-9 % og afdrage lånet på maksimalt 25 år.
Vores anbefaling er, at den konkrete boligudlejningsejendom skal generere et afkast på min. 12 %, før man bør overveje at finansiere en boligudlejningsejendom på pantebrevslån.
Det er typisk ikke muligt at finde boligudlejningsejendomme i storbyer som København, Aarhus, Odense og Aalborg.
Derfor er finansieringsformen mest relevant for investorer, som ønsker at investere i billigere områder af landet, som giver et afkast på 12 % eller højere.
2) Lån op til 80 %
For at opnå en finansiering til en boligudlejningsejendom er det typisk nødvendigt med en udbetaling på min. 20 %.
Selvom loven kun kræver 5 % i udbetaling ved køb af privatbolig, ønsker de fleste investorer en større udbetaling, når der er tale om investeringsejendomme.
3) Finansiering af renovering eller ombygning
Det er som udgangspunkt ikke muligt at få medfinansieret omkostninger til renovering eller ombygning af boligudlejningsejendomme på købstidspunktet, da investorer ønsker, at deres pant skal ligge inden for 80 % af ejendommens handelspris.
Dette betyder, at man selv skal have midlerne til at gennemføre eventuelle ombygnings- og renoveringsarbejder på ejendomme, hvis dette er nødvendigt for, at investeringscasen hænger sammen.
Hvor der er regler, er der naturligvis også undtagelser fra reglerne. I dette tilfælde er det muligt at låne yderligere op i ejendommen ved at stille sikkerhed i friværdi i andre ejendomme.
Dette kan enten være friværdien i privatboligen eller andre investeringsejendomme med en væsentlig friværdi i.
Dette gøres i praksis ved at give krydspant i en eller flere andre ejendommes friværdi. Dette kan gøres uden merpris, da tinglysning af krydspant ikke udløser tinglysningsafgift.
Pantebrevsfinansiering af boligudlejningsejendom – simpelt regnestykke:
Du vil gerne købe en mindre udlejningsejendom på Vestsjælland til en pris på 1 mio. Du har selv kr. 200.000, som du er villig til at lægge i udbetaling. Du har derfor et lånebehov på kr. 800.000. Det antages, at ejendommen købes gennem et selskab.
Ejendommen:
Købspris: 1.000.000
Årlige lejeindtægter: 180.000
Årlige driftsudgifter: 60.000
Forventet driftsoverskud: (180.000-60.000) = 120.000
Heraf afkast: (120.000/1.000.000) = 12%
Finansieringen:
Udbetaling: 200.000 (20%)
Lånebehov: 800.000 (80%)
Udbetalingskurs: 97
Rente: 8%
Løbetid: 25 år
Årlig ydelse på lån: 77.260
Heraf rente: 65.979
Heraf afdrag: 11.281
Likviditetsbudget:
Resultat efter renter: (120.000-65.979) = 54.021
Selskabsskat (22%): 11.884
Resultat efter renter og selskabsskat: 42.137
Likviditetsoverskud efter rente, skat og afdrag = 30.856
Egenkapitalforretning (før skat): 27 %
Ud fra ovenstående regnestykke kan det udledes, at en investering i en boligudlejningsejendom til kr. 1 mio. og med et afkast på 12 % vil give et likviditetsoverskud på ca. 31.000 eller 3,1 % af investeringen. Om det er tilfredsstillende eller ej, kommer an på den enkelte investors temperament.
Det væsentligste er at afgøre med sig selv, om arbejdet/besværet med ejendommens drift er værd af tage for et likviditetsoverskud på ca. 31.000 årligt.
Derudover bør man som investor overveje sine muligheder for på sigt at lægge finansieringen om til et billigere realkreditlån, så pantebrevsfinansieringen alene bør betragtes som en mellemfinansiering.
Pantebrevsfinansiering som mellemfinansiering
Pantebrevsfinansiering kan være et godt valg som mellemfinansiering af boligudlejningsejendomme med stort udviklingspotentiale, da disse ejendomme ofte kan være vanskelige at belåne med hos bank eller realkreditinstitutter.
Hvis det er afgørende for investeringscasen, at lånet på sigt kan blive omlagt til et realkreditlån, bør man overveje (eller måske spørge sin bankmand), hvilke faktorer man skal forbedre for at blive kreditgodkendt til et realkreditlån.
Det vil ofte være ejendommens stand, belåningsgrad eller soliditet på porteføljen, som er afgørende. Men det kan variere meget fra sag til sag.
Ejendomme med stort udviklingspoteniale
Grunden, til at pantebrevsfinansiering som mellemfinansiering ofte er en god mulighed ved køb af ejendomme med stort udviklingspotentiale, skyldes, at værdien af ejendommen vil stige væsentligt, når den er færdigudviklet.
Derfor kan man ofte nøjes med en lavere belåningsgrad ved omlægning til realkreditlån. Derudover er der ingen tvivl om, at en færdigudviklet og velvedligeholdt ejendom er lettere at få belånt i et realkreditinstitut.
At bruge pantebrevslån som mellemfinansiering er naturligvis ikke uden økonomiske konsekvenser, da det både koster at etablere lånet samt kurstab ved førtidig indfrielse af lånet.
Fordelen ved denne type mellemfinansiering er, at den oftest vil være struktureret som en traditionel finansiering med 20-25 års løbetid. Det gør, at man bliver mindre afhængig af at blive kreditgodkendt i banken, da casen sandsynligvis også vil hænge sammen uden.
Dette er ligeledes en væsentlig overvejelse at gøre sig, da realkreditinstitutter hverken kan eller vil kunne låse sig fast på en fremtidig omlægning.
Finansiering af øvrige ejendomstyper
Når der er tale om finansiering af investeringsejendomme, foretrækker investorerne på pantebrevsmarkedet mindre boligudlejningsejendomme, da tomgangsrisikoen er relativt lav, og omsætteligheden høj sammenlignet med øvrige former for erhvervsejendomme.
Søger du finansiering til kontorbygning, forretningslokaler, hotelejendom eller lager- og produktionsejendom, skal du være forberedt på, at det er vanskeligt at få en belåning på mere end 60%.
Leder du efter en hel anden form for investering, kan du få et overblik over finansieringsmuligheder for investering .
Leder du efter en investeringsejendom?
På Ejendomstorvet.dk får du et overblik over hele landets ledige investeringsejendomme .